以案说法

为省购房中介费跳单 买房人被判支付部分中介费

时间:2024-06-09  【转载】

 光明网北京4月12日电(记者 孙满桃)房主曾先生委托某房产公司出售房屋,中介人员带有购房意向的李先生看房、磋商后,李先生嫌中介费太贵,找了另一家房产中介完成了与曾先生的房屋交易行为。某房产公司认为李先生的行为是明显的跳单,损害了公司的合法权益,故诉至法院。

  今日,北京市朝阳区人民法院一审认定某房产公司与李先生成立事实上的中介合同关系,李先生的行为是跳单行为,综合考量双方缔约磋商的过程,依法判决李先生向某房产公司支付居间报酬2万元,驳回某房产公司的其他诉讼请求。

  2019年4月,业主曾先生与某房产公司签订《房屋出售委托书》,委托某房产公司出售曾先生的房屋。2021年7月,某房产公司中介工作人员将房屋推荐给了有购房意向的李先生,积极促成双方就签约条件进行协商,中介工作人员针对房屋付款方式、拟定房屋买卖合同等具体内容与李先生的母亲杨女士多次进行沟通。意向合同中显示总房款为1286万元,中介收取房款2%的居间服务费,李先生表示25.72万元佣金高,要求降低佣金,某房产公司未同意。

  此后,杨女士得知某房产经纪公司也有涉案房屋的房源且收费较低,2021年8月,李先生与曾先生接受某房产经纪公司居间服务后签订《房屋买卖定金合同》及收据,曾先生收到购房定金100万元。三天后,李先生与曾先生就涉案房屋分别与某房产经纪公司签订《居间协议》及《居间确认书》,确认某房产经纪公司已经提供居间服务,居间服务费为房款的1%,李先生支付居间费12万元。同时,李先生与曾先生就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,总房款1288万元。2021年11月,房屋过户至李先生名下。

  某房产公司认为,李先生与曾先生绕开其公司直接订立房屋买卖合同,并办理了该房屋过户手续,属于跳单行为。某房产公司为维护自身合法权益,将李先生、第三人曾先生以中介合同纠纷为由诉至朝阳法院,要求法院判决李先生支付居间服务费25.72万元及利息。

  李先生表示,买房前找了多家房屋中介,某房产公司工作人员带其看了房屋,但是提出的中介费太贵,就选了另一家中介签约了,认为其和某房产公司之间没有合同关系,也没有和曾先生私下联系,无需支付某房地产公司中介费。

  原房主曾先生表示,房源是公开的,而不是某房产公司独家代理的,某房产公司和李先生也没有签署书面合同。交易不成是由于某房产公司的中介费太高。

  法院经审理认为,虽然某房产公司与李先生并未签订书面的中介合同,但是,根据某房产公司提交的其工作人员与杨女士的微信聊天记录内容可知,某房产公司已经向李先生提供了推荐房源、带看房屋、交易条件磋商等服务内容,公司已经将李先生的付款方案向曾先生报告并草拟了草稿买卖合同,李先生实际接受了某房产公司提供的服务,李先生亦明确知晓某房产公司的中介费收费标准为2%,故根据双方意思表示及实际履约内容,某房产公司已经向李先生报告订立合同的机会并提供了订立合同的媒介服务,某房产公司与李先生成立事实上的中介合同关系,法院予以确认。

  由于曾先生委托多家房屋中介公司出售房屋,该房屋并非某房产公司的独家房源。推荐房源及带看服务相较于买方而言履约程度低、服务价值有限,并不能完全限制李先生选择其他同等享有涉案服务房源的中介的权利,某房产公司不能因为提供过推荐房源及带看服务而独占买方资源、独享此后的缔约权利,这既是不利于维护消费者的选择权,也是不利于中介行业从业者之间的良性、有序竞争。李先生通过其他公司居间服务完成交易的行为并不足以认定为利用了某房产公司提供的交易机会。

  法院认为,李先生在事先接受了某房产公司部分中介服务后、通过寻找案外人中介与曾先生签约的行为,在客观上可以被认定为“绕开”行为,且从李先生的主观心态方面分析,李先生自认系因为某房产公司中介费过高才另找的收费低的案外人中介,即主观上也是为了“绕开”某房产公司。

  李先生在事先已经接受了某房产公司针对合同主要条款提供的媒介服务后,在一定程度上利用了此项媒介服务绕开该公司与曾先生订立买卖合同的行为,属于违反民法典第九百六十五条的跳单行为,依法应当承担相应法律责任。

  法院综合考虑某房产公司前期协助双方缔约磋商的服务价值、磋商及斡旋过程、服务内容等因素,基于公平原则及诚信原则,酌情判处李先生支付某房产公司报酬2万元。

  宣判后,双方当事人未表示上诉。一审判决尚未生效。


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