农村房屋买卖的合同效力认定与诉的时效简析

[基本案情]
1991年5月25日，高某某及其父母与李某某签订了《房屋购买契约》一份，李某某以3600元价格购买高某某及其父母位于桃江县灰山港镇向阳花村鲤鱼塘村民组的宅基地使用权及房屋三间、杂屋一间，其中房屋价款3400元，土地使用费200元，高某某及其父母、李某某均在契约上签名，并由桃江县灰山港镇向阳花村民委员会、鲤鱼塘村民小组加盖了公章，同时有三名在场人在契约上签名。协议签订后，李某某于1991年5月27日向鲤鱼塘村民小组支付土地使用费200元，李某某之妻高某于同年6月3日支付高某某购房款3400元。1992年4月16日，李某某到国土部门办理了集体建设用地登记证，该《土地登记审批表》“权源记事”栏内记录了“91年买高某某旧址，经人民政府批准”等内容。同日，桃江县灰山港镇国土管理站收取了李某某土地登记发证费10元。随后李某某之妻高某的户籍由原桃江县河溪水乡迁至桃江县灰山港镇向阳花村鲤鱼塘村民组，成为该组村民。1992年12月7日，桃江县人民政府国土部门批准了该宅基地使用权变更登记申请，并在发证机关批准意见栏内加盖了桃江县人民政府地籍专用章。1999年，李某某将高某某及其父母修建的旧屋拆除，兴建一幢三底二层的楼房。自1991年起至今，李某某一家一直居住在购买的涉案房屋内，高某某亦在同村另外申请了宅基地。2009年、2011年高某某的母亲和父亲相继去世。2014年正月，高某某想利用李某某所购房屋的周边土地，与李某某共同建房，但李某某不同意。原告高某某遂以被告李某某系非农户口，不是原告所在村民组的集体组织成员，不能购买农村的房屋及宅基地使用权，1991年5月25日所签的《房屋购买契约》违反了《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律的相关规定，不合法为由反悔购房契约，要求确认1991年5月25日所签的《房屋购买契约》无效。被告李某某辨称，签订的《房屋购买契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反当时的法律法规规定，且原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。
[案件焦点]
1、《房屋购卖契约》是否违反法律、行政法规的强制性规定？是否有效？
2、原告高某某的起诉是否超过诉讼时效？
[法院裁判要旨]
桃江县人民法院于2014年5月8日作出(2014)桃民一初字第348号民事判决：驳回原告高铁桥的诉讼请求。
法院裁判认为：依法成立的合同应受法律保护，依合同取得的财产同样依法受到法律保护。本案中原告及原告父母与被告于1991年5月25日签订的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行。原告以被告系非农户口，不是原告所在村民组的集体组织成员，不能购买农村的房屋及宅基地使用权，违反了《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律的相关规定而应为无效合同的诉讼请求，因被告李爱民之妻高凤娇系原告所在地集体经济组织成员，且原告经国土部门批准办理了登记手续，原、被告之间转让宅基地的行为不违反国家法律强制性规定，原告未在法定的二年诉讼时效期限内主张权利，已超过诉讼时效。原告时隔二十多年毁约要求确认合同无效的请求依法不能成立，依法应予驳回。
[法官后语]
1、《房屋购卖契约》是否违反法律、行政法规的强制性规定？是否有效？
关于《房屋购卖契约》是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否有效的问题。1986年版的《中华人民共和国土地管理法》第41条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设选用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了这一规定。1998年修改的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第41条有关城镇非农业户口可以使用集体土地建住宅的规定。该案《房屋购卖契约》签订于1991年，应适用当时的法律规定，而当时国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。故本案原告高某某及其父母与被告李某某于1991年5月25日签订的《房屋购卖契约》不违反法律、行政法规的强制性规定。
2、原告高某某的起诉是否超过诉讼时效？
根据《中华人民共和国民法通则》第135条、第137条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同的效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不属于债权请求权，不应受诉讼时效期间的限制。因此，本案被告李某某认为被告高某某未在法定的二年诉讼时效期间内主张权利，已超过诉讼时效的主张于法无据，不应予以支持。